Теория и практика российской оценки
или как оценивать то, что не поддаётся оценке

Хочется начать с истины, которую знают почти все российские оценщики: существует две основные характеристики уровня ценности собственности для рынка - это стоимость и цена.
Стоимость - это расчётная величина, основанная на субъективном отношении профессионального оценщика к имеющимся в его распоряжении фактам рыночных сделок по купле-продаже, аренде или затратам, связанным с некими аналогами того объекта, который является объектом его оценки. Именно посредством имеющийся у оценщика информации об аналогах и его (профессионального оценщика) отношения к этим данным "рождается" то, что именуется - независимое экспертное мнение о стоимости оцениваемой собственности. Иные характеристики или определения стоимости для целей настоящей статьи не используются.
Цена - это отражение свершившегося факта неких организационно-правовых и финансовых действий участников рынка. Можно указать три основных "места", где такие факты свершаются: публичная оферта, как некая прелюдия рождения цены; внесение цены в организационно-правовые документы, для России это, как правило, тоже ещё далеко не сделка; и, наконец, прохождение цены "через" финансовые инструменты.
Именно эта "последнего вида" цена и только она признаётся российскими стандартами оценки в качестве "истины в последней инстанции", что для Автора настоящей статьи, имеющего пятилетний предпринимательский опыт в России и семилетний опыт в качестве профессионального оценщика в России же, по меньшей мере странно. Ну, да - бог с ними со стандартами, их люди пишут !
Вернёмся к стоимости и цене.
На условной шкале времени эти экономические события могут стоять только в единственном порядке: № 1 - стоимость и № 2 - цена. И никак иначе. Потому как в противном случае такой рыночный инструмент как оценка стоимости собственности теряет и без того достаточно зыбкую смысловую нагрузку в качестве профессии.
Всё очень здорово получается с теорией "и практикой" оценки, если мы находимся в смоделированном разного рода учебниками предпринимательском пространстве, а на практике профессиональный оценщик напоминает того, кто "наперёд батьки в пекло" или "впереди паровоза". Что вековая российская народная мудрость говорит в отношении подобного рода действий ? Однозначно осуждает их. А вот профессия "оценщик" напротив, только приветствует подобного рода действия.
Ну да - бог с ним, со здравым смыслом, тем более когда платят и, тем более, Вы находитесь внутри "МКАД" достаточного крупного административного центра России. А если Вы находитесь в г. Озёры на расстоянии 150 километров от этого самого МКАД. Там не то, чтобы факты продаж, там участников-то рынка недвижимости - "днём, с огнём". Да и то было бы пол-беды, если бы речь шла о жилье. А если Вам нужно оценивать не нежилую, а достаточно крупную промышленную недвижимость.
То, что делал Автор настоящей статьи до оценки в г. Озёры и то, что делают другие профессиональные оценщики в подобных случаях, мы оставим "за кадром". Обратимся наконец-то к теме ради которой эта статья писалась Автором и печаталась уважаемым журналом.

Два объекта оценки:

один представлял собой бывшее предприятие "агроиндустрии" - имущественный комплекс из нескольких производственно-складских зданий, с этажностью от одного до четырёх, объединённые единой инфраструктурой;

второй объект представлял собой бывшее предприятие "стройиндустрии" - имущественный комплекс с очень схожими "антропометрическими" обстоятельствами.

 

Ситуация с указанными объектами была обременена ещё одним обстоятельством - у конкурсных управляющих хоть и было время, но его было не очень много.
Специфика оцениваемых имущественных комплексов состояля не столько в том, что их отдельные составляющие являются объектами функционально специализированными, которые должны работать в единой технологической цепи и на единую предпринимательскую задачу, сколько в том, что у оцениваемых имущественных комплексов имелось три основных и достаточно существенных "недостатка" на дату оценки:

1. Они относятся к объектам промышленного (производственного) типа, а потому
2. они чрезмерно крупные для …
3. своего месторасположения.

Эта "триединая специфика" характерна практически для всех аналогичных или близких оцениваемым объектов промышленного (производственного) назначения предприятий-банкротов, которые имеют "строительные (предпринимательские) объёмы", гораздо большие, чем требуется для местного индивидуального бизнеса.
Индивидуальный бизнес давно и активно использует нежилые помещения для удовлетворения "первостепенных" потребностей населения, однако для этого ему не требуются десятки тысяч метров производственных помещений с высотой пролётов до 10 метров, расположенных на достаточном удалении от жилой зоны.
Подобного рода объекты, расположенные на существенном удалении от "центров со сложившейся рыночной конъюнктурой" (ЦСРК), долгое время оставались не востребованными рынком, так как:
1. Были как правило разорены и требовали больших предварительных инвестиций для приведения их в более менее пригодное состояние.
2. Из-за достаточно крупных размеров они были дороги, по этой причине мелкий, и даже "средний" местный бизнес не имел возможности приобретать их не целиком, не по частям.
3. При большем удалении от ЦСРК, когда ставки продажи или аренды были доступны предпринимателям из ближайшего Центра, объект "снова" был не востребованным по трём основным причинам:
a) первое - это кадры, если ограничится одним словом;
b) второе - это большие накладные расходы;
c) третье - это проблемы контроля бизнеса его Хозяевами.

Из-за неразвитости рынка недвижимости в периферийных районах Московской области, в случае с описываемыми объектами, как и со многими подобными объектами, имеет место потребительная "природа" образования стоимости. В отличие от меновой стоимости, потребительная стоимость - это тип стоимости, делающий акцент на вкладе, который объект вносит в стоимость без учета наиболее эффективного использования этого объекта.
Потребительная стоимость представляет собой ценность, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, и, следовательно, относится к нерыночной сфере.
Для промышленной (производственной) собственности с не развитым рыночным окружением целесообразнее говорить, скорее, о неком уровне "ценности для рынка" оцениваемого имущественного комплекса, чем о рыночной стоимости в контексте государственных стандартов РФ.

Методической основой (спецификой) тех оценок в г. Озёры следует считать применение Автором статьи элементов математического моделирования.
1. За основу будущих расчётов рыночной стоимости объектов были взяты заслуживающие доверия систематизированные данные рынка недвижимости ближайшего Подмосковья (до 50 км. от МКАД), представленные в аналитическом обзоре информационного агентства "RWAY": "Рынок нежилых помещений Московской области. Современное состояние и прогноз развития", Москва, 2002 год.
2. В качестве "центра со сложившейся рыночной конъюнктуры" (ЦСРК) оценщиком принято ближайшее Подмосковье, как место, где имеются сколько-нибудь устоявшиеся данные о сделках с разного рода собственностью (офисами, производственными, складскими и торговыми помещениями). В ближайшем окружении г. Озёры иных ЦСРК выявлено не было.
3. По обоснованным ставкам продаж и аренды в 10-ти, 30-ти и 50-ти километровой зонах, представленных в аналитическом обзоре информационного агентства "RWAY", были построены линии трендов ставок продаж и аренды помещений на различном удалении от МКАД, в частности, на удалении 150 километров, что соответствовало месторасположению оцениваемого имущественного комплекса.
4. Таким образом, в отсутствии систематических данных о рыночных сделках с промышленной и иной недвижимой собственностью в Озёрском районе, была математически (вероятностно) определена рыночная ценность объектов, расположенных на существенном удалении от центров со сложившейся рыночной конъюнктурой.
5. По результатам личной инспекции объектов, а также интервью с Управляющими, предпринимателями, была собрана заслуживающая доверия информация об отрывочных, но всё-таки имеющих место фактах "сделок" продаж и аренды в самих Озёрах и ближайшем окружении. Это данные вполне корреспондировались с полученными в выполненной оценке смоделированными стоимостями продаж и аренды.
6. Под "ближайшим" окружением имеется ввиду Петушинский район Владимирской области, который расположен в том же территориальном сегменте, что Озёрский район Московской области. Цены реальных сделок, в которых "участвовал" Автор настоящей оценки, хорошо корреспондируются со стоимостями, полученными методами математического моделирования для г. Озёры и его района.
7. Для "чистоты" моделирования была также использована итоговая корректировка значений ставок продажи и аренды, после построения линий трендов по различным типам объектов недвижимости: офисам, производственным, складским и торговым помещениям.
8. Итоговая стоимость принималась как простое среднее смоделированных стоимостных интервалов, так как в данном случае именно простое среднее наиболее полно удовлетворяло требования всех действующих на дату оценки стандартов оценочной деятельности (обязательных к применению государственных, Российского общества оценщиков, а также международных стандартов оценки), говорящих о том, что рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена предполагаемой имущественной сделки.

ВЫВОД:


Предоставленную в тех оценках по Озёрскому району итоговую стоимость оцениваемых имущественных комплексов вполне обоснованно следует считать действительной рыночной ценностью собственности на дату оценки.


По своей суть описанная выше методика - это не результат сложных теоретических изысков, а обыкновенные практические наблюдения профессионального оценщика, основанные на здравом смысле и искреннем желании помочь предпринимателю (управляющему) в вопросах выявления истинного уровня рыночной ценности той собственности, которая пока ещё "спит", но по которой уже должны проводиться сделки.
Перед тем, как отдать оценки по двум имущественным комплексам, расположенным в Озёрском районе, Заказчику Автор настоящей статьи счёл для себя целесообразным ознакомить с ними специалистов "RWAY" на предмет принципиальной методологической возможности подобного рода интерпретации их статистических данных по сделкам в ближайшем Подмосковье.
Эксперты "RWAY" вполне согласились с логикой и расчётами Автора.
Если это интересно коллегам, то к настоящему времени конкурсными управляющими получены все необходимые имущественные документы по объектам и в организационно-правовые документы внесение цены на уровне стоимостей, предоставленных Автором в оценках, описанных выше.
Наверное, именно после такого рода оценок у профессионального оценщика появляется редкое чувство удовлетворения от своей работы, в дополнение к чувству удовлетворения от полученного гонорара.
По состоянию рынка недвижимости России на дату написания этой статьи в качестве "центров со сложившейся рыночной конъюнктурой" (ЦСРК) могут выступать практически все областные и многие из крупных районных административных центров. А это значит, что оценщики практические Всея Руси, могут "натягивать сети трендов", в своих "медвежьих углах", при выполнении одновременно сразу двух условий:
1. Первое: что в их регионе существует свой региональный "RWAY".
2. Второе: что они посчитают целесообразным это сделать. Ведь Москва и Московская область - это регион с явно выраженной "кольцевой системой распределения рыночной ценности недвижимости". А как обстоят дела с этим "качеством рынка недвижимости" в конкретном регионе - решать профессиональным оценщикам на местах.

К слову сказать, один из конкурсных управляющих в г. Озёры предоставил Автору отчёт об оценке одного из упомянутых выше имущественных комплексов, выполненный одной из московских аудиторских компаний с очень "нероссийским названием". В этом отчёте профессиональный оценщик "обоснованно" использовал только затратный подход при оценке стоимости собственности.
При этом сказать про "того оценщика", что он напоминал "ужа на сковородке" - это не сказать ничего. Автор знаком с "тем оценщиком" как с вполне вменяемым специалистом, за плечами у которого ряд блестящих оценок сложных объектов собственности.
Но, то, что было в г. Озёры - это не "его" вина, а беда практически всех российских профессиональных оценщиков.
И имя той беды - затратный подход при оценке стоимости.
Что имеет ввиду Автор - это тема другого разговора.
Он случится, если издательство "RWAY" сочтёт это для себя необходимым.

 

К слову сказать, один из конкурсных управляющих в г. Озёры предоставил Автору отчёт об оценке одного из упомянутых выше имущественных комплексов, выполненный одной из московских аудиторских компаний с очень "нероссийским названием". В этом отчёте профессиональный оценщик "обоснованно" использовал только затратный подход при оценке стоимости собственности.
При этом сказать про "того оценщика", что он напоминал "ужа на сковородке" - это не сказать ничего. Автор знаком с "тем оценщиком" как с вполне вменяемым специалистом, за плечами у которого ряд блестящих оценок сложных объектов собственности.
Но, то, что было в г. Озёры - это не "его" вина, а беда практически всех российских профессиональных оценщиков.
И имя той беды - затратный подход при оценке стоимости.
Что имеет ввиду Автор - это тема другого разговора.
Он случится, если издательство "RWAY" сочтёт это для себя необходимым.

 

С уважением,
оценщик Яковлев В.И.

Издательство "RWAY", 2002