Оценка подземных помещений Метрополитена

Вниманию практикующих профессиональных оценщиков собственности предлагается краткое изложение оценки, проведённой по заданию Московского Метрополитена.
Автор настоящей оценки выражает искреннюю благодарность профессору, доктору экономических наук, ведущему специалисту в Мире по вопросам теоретической и практической квалиметрии, Почётному члену Российского общества оценщиков Азгальдову Гарри Гайковичу, который любезно согласился стать консультантом Автора по вопросам практического применения методологии квалиметрии для решения стоимостной задачи, поставленной Заказчиком.


ОБЪЕКТ, ЦЕЛЬ И МОТИВЫ ОЦЕНКИ

Объектом оценки были объекты недвижимости, а именно - помещения двух "типов", находящиеся на балансе ГУП "Московский метрополитен":

Помещений в зданиях ГУП "Московский метрополитен", расположенных по адресам в городе Москве. Объекты этой категории представляют собой помещения в зданиях, расположенных на поверхности земли в "классическом" понимании термина месторасположение объекта и относятся к нежилым помещениям различного назначения, которые, скорее всего, никогда (или очень не скоро) окажутся "участниками" открытого и конкурентного рынка столичной недвижимости. В этом была, пожалуй, основная специфика такого рода помещений. В остальном процедуры оценки были достаточно стандартными и не представляют интереса для практикующих оценщиков.
Помещения в надземных и подземных сооружениях ГУП "Московский метрополитен". Объекты этой категории представляют собой помещения, расположенные не на поверхности земли в "классическом" понимании термина месторасположение объекта, а на территории подземных сооружений ГУП "Московский метрополитен" либо на территории наземных сооружений ГУП "Московский метрополитен", но относящихся исключительно к транспортной инфраструктуре метрополитена, которая носит особый характер эксплуатации и охраны. При этом в качестве адреса месторасположения на карте города Москвы конкретного объекта оценки (помещения) вместо почтового адреса использовалась "привязка" к ближайшей станции метрополитена. Такого рода помещения и будут являться предметом настоящего информационного сообщения.

Целью оценки было совершение сделок с оцениваемыми объектами.

При этом мотивом (задачей) оценки было использование оцениваемой стоимости для последующего расчёта величины рыночной стоимости ежегодных арендных платежей за пользование этими помещениями.

КРАТКОЕ РЕЗЮМЕ МЕТОДОЛОГИИ И ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ, ИЗ КОТОРЫХ ИСХОДИЛ ОЦЕНЩИК ПРИ ОЦЕНКЕ "ПОДЗЕМНЫХ" ОБЪЕКТОВ:

1. Отчёт выполнен, исходя из общего предположения, что работа по исчислению рыночных характеристик объектов Метрополитена, составляющих его основную транспортную инфраструктуру или частей таких объектов - отдельных помещений, до настоящей работы не проводилась.
2. Все проводившиеся ранее работы по разного рода качественным или количественным оценкам не могут являться надлежащим опытом для настоящей оценки, так как их цели и процедура были связаны с получением организационных или технических результатов, и были направлены на организацию, поддержание или совершенствование работы Метрополитена и не осуществлялись в рамках Федерального законодательства об оценочной деятельности для целей проведения сделок.
3. Не существует и вряд ли в ближайшее время сформируется рынок объектов Метрополитена, составляющих его основную транспортную инфраструктуру. Скорее всего, этот сегмент единого рынка столичной недвижимости останется более административно, чем рыночно регулируемым. Это вполне обосновано и связано с особым порядком функционирования единой транспортной инфраструктуры метрополитена любого города Мира.
4. На дату настоящей оценки достаточно активным является рынок прав на коммерческое использование объектов Метрополитена составляющих его основную транспортную инфраструктуру или частей таких объектов (помещений).
5. Анализ процедуры формирования цен, по которым ранее проводились сделки купли-продажи прав на коммерческое использование объектов Метрополитена составляющих его основную транспортную инфраструктуру не является задачей настоящего отчёта и такие цены не являются предметом рассмотрения, анализа или сравнения для целей настоящей оценки.
6. Задачей настоящей оценки является установление уровня рыночной ценности прав на коммерческое использование объектов Метрополитена, составляющих его основную транспортную инфраструктуру.

7. Основные предположения, из которых исходит настоящая оценка:

на дату оценки не существует рынка объектов Метрополитена, составляющих его основную транспортную инфраструктуру, частей таких объектов - помещений;
" на дату оценки существует и активно функционирует "механизм", осуществляющий распределение и перераспределение прав на коммерческое использование объектов Метрополитена составляющих его основную транспортную инфраструктуру;
" указанный "механизм" следует считать основной частью нового (формирующегося) сегмента рынка столичной недвижимости, который имеет практически все необходимые составные части:

имеется "продавец" прав на объекты недвижимости - Метрополитен;
имеются "оптовики" по продаже прав на объекты недвижимости;
имеются "покупатели" прав на объекты недвижимости Метрополитена;
имеются наиболее близкие функциональные аналоги по видам использования объектов недвижимости, но расположенные "на поверхности земли";
ммммм имеется достаточно продолжительная практика проведения сделок с правами на объекты недвижимости Метрополитена…

но есть также и три обстоятельства, которые определяют существенную специфику настоящей оценки:

указанный "механизм" функционирует, а цены прав пользования формируются на основе приказов и распоряжений городской администрации и администрации Метрополитена, то есть в основе исчисления любого объёма прав лежат "нормативно устанавливаемые" величины (разного рода "базовые ставки");
распорядителем прав на объекты недвижимости является Метрополитен - государственное унитарное предприятие, а это означает "первичный" характер именно этого сегмента рынка столичной недвижимости, а поэтому, видимо, ещё не скоро объекты Метрополитена, составляющие его основную транспортную инфраструктуру или части таких объектов (помещения), окажутся на "открытом и конкурентном столичном рынке"; на рынке обращаются и будут обращаться только права, а в некоторых случаях - ещё и с существенными ограничениями в связи с особым характером самого объекта;
наиболее близкие функциональные аналоги по видам использования: помещения под игровые автоматы, под точки питания, под обменные пункты, под реализацию ТНП, под бытовые и производственные помещения расположены на поверхности земли, тогда как оцениваемые помещения расположены на наземных или подземных сооружениях ГУП "Московский метрополитен", объекта, носящего, повторимся, особый характер по инженерному исполнению, социальному статусу использования и всем формам вытекающей отсюда безопасности.


8. В связи с изложенным оценщик счёл целесообразным, а, по сути, единственно возможным способом решения поставленной Заказчиком задачи - моделирование рыночной стоимости помещений по видам деятельности при "переходе" от объектов-аналогов, расположенных на поверхности земли, к помещениям, расположенным на наземных или подземных сооружениях ГУП "Московский метрополитен":

итоговый результат такого моделирования оценщик именует "приведённая" рыночная стоимость оцениваемых помещений ГУП "Московский метрополитен" по видам деятельности;
методология расчёта "приведённой" рыночной стоимости объектов, расположенных на наземных или подземных сооружениях ГУП "Московский метрополитен" разработана на основе теоретического и практического инструментария квалиметрии - относительно новой научной области, изучающей методологию и проблематику как комплексного количественного оценивания качества различных объектов (предметов или процессов), так и отдельных качественных характеристик, не выражаемых в обычных экономических единицах измерения;
за методологическую основу при сборе и анализе стоимостной информации "на поверхности земли" была принята разработка Финансовой академии при Правительстве РФ - "Оценка бизнеса" (в части оценки недвижимости), под редакцией д.э.н. проф. Грязновой А.Г. и д.э.н. проф. Федотовой М.А. (Москва, "Финансы и статистика", 1998 год), а также практические разработки и рекомендации Института профессиональной оценки, в соответствии с требованиями российского законодательства об оценочной деятельности, с учётом международного, российского и личного опыта Автора в области независимой, профессиональной оценки стоимости собственности.

9. Оценка описываемого типа объектов была выполнена в соответствии с единым расчётным алгоритмом, существенно отличающимся от привычных (традиционных) для практики российской оценки процедур, единственной задачей которого было получение численных значений уровня рыночной ценности объектов, которые никогда ранее не оценивались в рамках закона № 135-ФЗ 1998 года не рынком, не иными оценщиками.

ЕДИНЫЙ РАСЧЁТНЫЙ АЛГОРИТМ ОЦЕНКИ:


1. Был проведён анализ рынка аренды и продажи объектов недвижимости по видам использования помещений:
1.1. под "игровые автоматы" (залы игровых автоматов, расположенные в помещения зданий или в специально построенных для этого зданиях);
1.2. под "точки питания" (имеются в виду только предприятия быстрого питания - стационарные точки, а не передвижные "тонары" или уличные лотки);
1.3. под "обменные пункты";
1.4. для реализации ТНП - имеются в виду только стационарные торговые предприятия, а не передвижные уличные лотки;
1.5. под бытовые помещения с ограниченным набором удобств и
1.6. производственные помещения также с ограниченным набором удобств.


ВНИМАНИЕ:

Заслуживающей доверия рыночной информации по ставкам продажи наиболее близких функциональных аналогов по четырём видам использования (помещения под игровые автоматы, под точки питания, под обменные пункты, под реализацию ТНП) получено не было.

Анализ такого положения дел указывает на явно выраженную предпринимательскую мотивацию по получению достаточно стабильных и относительно высоких денежных потоков от рассматриваемых типов бизнеса, использующих малые площади, когда продажа, если таковая и происходит, то проходит, как правило, "по закрытым схемам".

На "рынке" могут находиться "в продаже" указанные площади, но информация по ним носит, скорее, случайный и не адекватный характер или организационно-правовые обстоятельства, связанные с продажей таких объектов, не выполняют основных условий стоимостной безопасности предпринимательской деятельности.

2. Было получено шесть стоимостных интервалов по шести видам использования.
3. Были подобраны независимые эксперты, компетентные в теоретических и практических вопросах предпринимательства в целом, а также в вопросах недвижимости и торговли, для которых была проведена дополнительная консультация по вопросам задач настоящей оценки и механизмов её выполнения. На основе мнений этих экспертов были составлены "Итоговые таблицы в отношении качества одного квадратного метра помещений на поверхности земли по сравнению с качеством одного квадратного метра помещений "на поверхности" земли или ниже уровня земли, но расположенных внутри сооружений Метрополитена".
4. Далее интервальные значения рыночных ставок аренды капитализировались по расчётному коэффициенту капитализации для получения, а по сути - моделирования интервальных рыночных значений стоимости для рассматриваемых помещений.
5. Что касается помещений бытового и производственного назначения, имеющих ограниченный набор удобств (как правило нет: туалета, горячей воды, отопления, достаточной вентиляции, сколько-нибудь приличной отделки), то была собрана информация об уровне реальных ставок продажи именно такого или близкого уровня качества "наземных" аналогов.
6. Далее на основе теоретического и практического инструментария квалиметрии (упрощенный метод) были получены коэффициенты "приведения" для шести типов объектов как отношение качества одного квадратного метра помещений на поверхности земли по сравнению с качеством квадратного метра помещений Метрополитена "на поверхности" земли или ниже уровня земли (собственно внутри транспортных сооружений), в виде десятичной величины (множителя) и её "процентного аналога".

7. На основе полученных (смоделированных) интервальных рыночных значений стоимости по типам объектов и шести коэффициентов "приведения" для шести оцениваемых типов объектов недвижимости были получены интервалы "приведённых" рыночных стоимостей.

8. На последнем этапе настоящей оценки полученные расчётные интервальные значения "приведённых" рыночных стоимостей использовались для последующей корректировки "приведённых" рыночных стоимостей по среднесуточному потоку пассажиров на линии и на станции, а также по площади каждого конкретного помещения, представленного к оценке.
9. Главным результатом "Единого расчётного алгоритма настоящей оценки" должны стать рыночные стоимости ежегодных арендных платежей за пользование помещениями в зданиях и сооружениях ГУП "Московский метрополитен". Однако…


ВНИМАНИЕ:

… эта последняя процедура находится в компетенции администрации ГУП "Московский метрополитен" и выполняется ответственными работниками ГУП "Московский метрополитен".
При этом предоставленные оценщиком стоимости представляют собой для каждого объекта оценки численные значения произведения (ОЦ*S) из формулы расчета арендной платы "Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" (Приложение № 3 к постановлению Правительства Москвы от 22 января 2002 г. № 68-ПП), которое будет использоваться ответственными работниками ГУП "Московский метрополитен" в дальнейшем для расчёта величины арендных платежей.


В ДАННОЙ ОЦЕНКЕ АВТОР ИСХОДИТ ИЗ СЛЕДУЮЩИХ
ПРЕДПОЛОЖЕНИЙ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЙ:

1. Сравнительный подход в оценке - используется как основной при выявлении ставок продажи "наземных" объектов-аналогов; из-за существенного суммарного накопленного обесценивания оцениваемых объектов (функциональной и экономической составляющих) Оценщик счёл целесообразным предоставить итоговый результат не единой величиной, а стоимостным интервалом, что было предусмотрено договором на оценку:

от "пессимистического" результата - от минимального уровня стоимостного интервала ставок продажи наиболее близких аналогов разного типа оцениваемых объектов;
до "оптимистического" результата - до среднего значения стоимостного интервала ставок продажи наиболее близких аналогов разного типа оцениваемых объектов; при этом даже средние значения рыночного стоимостного интервала следует считать "оптимистическим уровнем рыночной ценности", так как на открытом и конкурентном рынке нежилой (доходной) недвижимости оцениваемая собственность скорее всего не появится;


ВНИМАНИЕ:

Процедура использования именно стоимостных интервалов, а не "единой величины" (пункт 19 Стандартов), ни сколько не ухудшает итоговый результат, так как в основе описываемой оценки лежат мнения привлекаемых экспертов. При этом следует считать отличным результатом мнение, кратное 10%, и хорошим результатом мнение, кратное 20%.
У Автора сформировалось собственное устойчивое мнение о необоснованности, а потому некорректности, применения разного рода корректировок параметров объекта оценки относительно объектов сравнения для текущих условий современного российского рынка доходной недвижимости.
Такие сравнения для объектов, аналогичных или функционально наиболее близких оцениваемому, на сегодняшнем рынке, даже московской недвижимости, из-за полного отсутствующей практической статистики "парных продаж" скорее искусственны, если не сказать субъективны, чем научны и обоснованы.
Практически единственным способом "попадания" в обоснованный стоимостной интервал, в котором может находиться "…наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции…" (пункт 3 постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519) - это результаты обобщённого анализа сравнимых продаж по месторасположению и функциональности объектов со сколько-нибудь надлежащим уровнем статистической надёжности, когда речь идёт не о трёх или четырёх "случайных аналогах", а о достаточно большой выборке объектов однородных и по месторасположению, и по функциональности.
Предоставление именно стоимостного интервала, а не единой величины стоимости какой-либо доли оцениваемого бизнеса, обусловлено невозможностью сослаться на открытые аналитические данные, полученные на основе статистики "парных продаж".
Московскими риэлторами делаются попытки анализа и получения соответствующей статистики по корректировкам для жилого сектора, но аналогичные корректировки для доходной недвижимости и, тем более, для крупных имущественных комплексов, аналогичных или близких оцениваемым, - это пока только теоретический инструмент для российского оценщика, работать с которым на практике можно будет ещё, видимо, не скоро.

2. Доходный подход в оценке - используется как основной при выявлении среднерыночных ставок аренды "наземных" объектов-аналогов;
3. Затратный подход в оценке - использовать не представляется возможным из-за:

стоимостной некорректности "вычленения" стоимости нескольких квадратных метров, используемых под коммерческие цели, из общей стоимости воспроизводства объектов Метрополитена, составляющих его основную транспортную инфраструктуру (исключительно сложное и дорогостоящее инженерное сооружение);
эта процедура приводила бы к результату, носящему излишне гипотетический характер, что не допустимо в соответствии с требованиями российского законодательства об оценке и может "ввести в заблуждение" пользователей этой информации. В качестве обоснования указанного тезиса смотри:

статью 11, Закона России об оценке № 135-ФЗ 1998 года, а также

пункты 5.5.1 и 7.1 МСО-1 (рыночная стоимость);

пункты 1.3, 5.5.1 и 7.1 МСО-2 (не рыночные базы оценки);

пункт 7.1 МСО-3 (оценка для целей финансовой отчётности);

пункты 3.5, 5.3, 7.1 и 7.4.1 МСО-4 (обеспечение ссуд и иных обязательств);

пункт 5.6 МСО - Руководство № 3 (оценка машин и оборудования);

пункты: 3.04.1(b), 3.04.6(h), 9.01.1 и 9.01.4(f) Европейских стандартов оценки.

следует также учитывать, что по своему "духу и букве" процедура исчисления стоимости для целей последующего определения обоснованных арендных платежей больше сродни доходам от коммерческой эксплуатации этих помещений, чем "восстановлению" аналогичного имущества с учётом накопленного обесценивания.

4. Стоимость земельных участков специально не рассчитывалась, так как, во-первых, объектами оценки являются помещения в зданиях и, во-вторых, используемые ставки аренды и продажи вполне адекватно характеризуют уровень "ценности месторасположения" здания и, соответственно, расположенного в нём помещения. То есть, иными словами - разница между стоимостью по продажам объекта и стоимостью объекта по затратам на его возведение (с учётом всех форм накопленного зданием обесценивания) - и есть, по своей сути, стоимость земельного участка, на которой расположен объект недвижимости (по "методу остатка" для земли).

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
ДЛЯ ПОМЕЩЕНИЙ В ПОДЗЕМНЫХ СООРУЖЕНИЯХ

Эту обязательную процедуру произвести не представилось возможным, так как по алгоритму, принятому для настоящей оценки, результат одного расчётного действия становится стоимостной информацией для последующего расчётного действия и так - до получения окончательных результатов.
Сложные расчётные методы "взвешивания" результатов в настоящей оценке использовались только в рамках опросов привлекаемых экспертов.
По согласованию с Заказчиком итоговый результат предоставляется в виде стоимостных интервалов по каждому оцениваемому объекту.
При необходимости предпочтение отдавалось использованию простых средних величин.

 

Профессиональный оценщик собственности
Яковлев Владимир Иванович, лицензия № 69

БЮЛЛЕТЕНЬ "RWAY" № 105 (декабрь 2003 года)
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Оценка нетипичных объектов